7月28日晚住建部重磅發布降首付、降利率，減稅費、認房不認貸，釋放多個積極信號。
降低購買首套住房首付比例和貸款利率
對于降低購買首套住房首付比例和貸款利率的表述，其含義在于還有很多城市沒有把首付比例降低到20%，且利率依然高于4.0%，所以預計在8月上旬前會有一波降首付和降利率操作。
據統計，全國20個重點城市首套房首付比例平均值為24%。其中北京和上海的首套房首付比例是最高的，為35%；
廣州、深圳、蘇州、杭州和三亞等的首付比例也比較高。
相關數據顯示，7月百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%，均較上月下降10個基點。
其中，一線城市首二套房貸利率分別為4.50%、5.03%，二線城市首二套房貸利率分別為3.88%、4.81%，三四線城市首二套房貸利率分別為3.88%、4.80%。
“目前多個一二線城市首套房首付比例在30%甚至更高，部分城市首套房貸利率仍高于5年期以上LPR。”短期來看，一二線城市或進一步降低首套房首付比例和房貸利率，首套房首付比例仍執行30%的二線城市或逐步降至20%下限。
7月14日，中國人民銀行貨幣政策司在2023年上半年金融統計數據情況新聞發布會上表示：“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。”
“認房不用認貸”或有更大影響
個人住房貸款“認房不用認貸”的表述則被認為有更大的新意，也是最受關注的部分。業內分析認為，這能夠非常明顯降低改善型住房需求的首付和利率成本。
“認房又認貸”一般指有過購房貸款記錄，再購房時即使名下無房或貸款已還清，也會被認定為二套，而二套房的首付比例、房貸利率以及相關稅費均明顯高于首套房，阻礙了改善住房需求進入市場。
補充：認房不認貸的重點在“房”上，一個簡單的公式是：
有房+貸款還清=二套房；
有房+貸款沒還清=二套房；
沒房（或賣掉）+貸款還清=首套房；
沒房（或賣掉）+貸款沒還清=首套房。
“從各地實際操作看，尤其以一線城市為例，在這個領域政策過緊，也導致了二套房認購成本過高。”該表述對于一線城市影響是最大的，在相關領域或許會有持續寬松的政策變化。
以北京為例解釋稱，當前的“認房又認貸”政策，導致很多購房者在換房過程中，首付比例高達80%、房貸利率高達5.25%。但若改為“認房不用認貸”，則首付比例可以調整為35%、房貸利率可以降至4.75%。
短期二線城市或率先調整優化，一線城市亦存在空間。值得關注的是，武漢、青島等城市當前僅二環內或個別主城區限購，非限購區域首套首付已降至20%，限購區的認房認貸政策優化影響或有限。
另外，在支持改善需求方面，住建部還提到了“改善性住房換購稅費減免”。
“這主要還是應理解為免個稅的政策。總體上看，降低交易稅費，如通過降低個人所得稅、契稅、增值稅、中介費用等降低購房成本，也有利于修復置業預期。”嚴躍進認為。陳文靜也表示，預計后續針對換房需求的政策支持將進一步加大。
各地優化政策節奏或將加快
24日召開的中央政治局會議在談及房地產市場時，首次明確提出，適應中國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策。
廣東省城規院住房政策研究中心表示，住建部本次表態中提及的措施比較明確，即降低住房消費門檻、成本，能夠改善預期并釋放需求。降利率、降首付、降稅收適應了多數城市進入住房改善時期的供求關系新形勢，有的放矢地支持改善型需求。
整體來看，主管部門的發聲不僅有助于提振市場信心，同時也為各地加快落實優化政策打響了發令槍。預計各地優化政策的節奏將進一步加快，特別是二線城市政策優化或已在路上。
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| 作者:中國勞動關系網 |
來源:《中國勞動關系網》 |
時間: 2023-07-31 14:19 |
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